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华美集团资源有限公司与张某租赁合同纠纷案

  • 上诉人华美集团资源有限公司(以下简称华美公司)与被上诉人张琴租赁合同纠纷一案,西安市中级人民法院于2013年4月26日作出(2009)西民一初字第00011号民事判决。华美公司、张琴均不服,向本院提起上诉,本院于2013年11月18日作出(2013)陕民一终字第00077号民事裁定:撤销西安市中级人民法院(2009)西民一初字第00011号民事判决;发回西安市中级人民法院重审。重审中,西安市中级人民法院追加西安大卫酒店管理有限公司(以下简称大卫酒店)、王家邦为第三人,并于2015年8月12日作出(2014)西中民一初字第00004号民事裁定。华美公司不服,向本院提起上诉,本院立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人华美公司的委托诉讼代理人张星及被上诉人张琴委托诉讼代理人王志刚、王禾到庭参加诉讼,原审第三人大卫酒店、王家邦经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

    华美公司上诉请求:依法撤销一审裁定,指令一审法院进行审理;本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。(一)华美公司具有诉讼主体资格。王家邦与张琴签订《房产租赁合同》是代表华美公司的职务行为,该合同的所有权利义务均由华美公司承担。张琴对王家邦签订合同是代表华美公司的职务行为事先是明知的,涉案项目在前期调查、协商、合同签订、装修及后期协商过程中,所涉及的人员均为华美公司的股东、董事或员工。(二)一审法院认定:“原告华美公司主张其与被告张琴双方系合作关系的依据不足”明显错误。张进军、曹欣庆、崔凯、王家邦等人的证言、西安大卫公司的工商档案证明、《房产租赁合同》第29条的约定、华美公司董事会决议等证据足以证明双方实际上是合作关系。(三)华美公司是该项目的实际投资人和真正权利人,涉案租金是由华美公司的股东和董事交付张琴,大卫酒店的注册以及人员聘任、业务支出、人员培训等均由华美公司出资。二、一审裁定适用法律存在明显错误。华美公司是实际投资方,王家邦签订合同的行为系代表华美公司的职务行为,一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项之规定驳回华美公司之起诉的法律依据明显错误。

    张琴辩称,一、原裁定认定事实清楚。(一)原裁定关于张琴辩称王家邦是否受华美公司委托其不知情的理由成立,认定正确。华美公司主张王家邦签订租赁合同的行为是职务行为,虽然王家邦表示认可,但《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》中并没有华美公司的印章、且王家邦当庭表示,其签订合同时没有向张琴出示过委托书。(二)原裁定对华美公司提交的数份公证书中各证人陈述内容的真实性不予采信,认定正确。关于华美公司提交的数份公证书,仅系对各证人的签名及捺印属实作出的公证,并未对各证人陈述的内容的真实性作出公证,且各证人与华美公司之间具有利害关系,也未出庭接受质询。(三)原裁定认定“华美公司主张其系大卫酒店的实际权利人,大卫酒店的装修投资款系其支付证据不足”正确。二、原裁定认定“华美公司称其与张琴系合作关系依据不足”正确。因《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》中并未约定张琴将王家邦应交付的第一期租金924572元作为其入股王家邦新成立的大卫酒店10%股权的投资,张琴亦否认其系大卫酒店的股东,且大卫酒店的公司章程及工商档案中张琴的签名及印章并非张琴本人所签章。大卫酒店虚假出资案件已由西安市公安局碑林分局立案侦查。三、一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项之规定驳回华美公司之起诉适用法律正确。综上,请求驳回上诉,维持原裁定。

    华美公司向一审法院起诉请求:1、被告张琴返还原告华美公司投资装修款并赔偿其他损失共计984.350253万元(含装修款733.311473万元,蓝狐公司设计费10万元,2007年11月至2009年人员工资41.227303万元,交通费17.019834万元,酒店开办费14.488193万元);2、被告张琴支付原告华美公司违约金20万元;3、诉讼费用由被告张琴承担。

    一审法院认定事实,2007年8月15日,被告张琴与第三人王家邦签订了《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》,该《房产租赁合同》约定:“乙方(王家邦)租赁甲方(张琴)的房产为西安市西影路58号住友大厦综合楼2、3、4、6、7、8、9、l0层全部房产,租赁面积共7704.77平方米。租赁期限为15年,自2008年3月1日始至2023年2月28日止。甲方同意给乙方6个月的装修期(2007年9月1日到2008年2月28日),装修期内乙方不向甲方支付租金。租赁房产租金为每平方米人民币每月20元,建筑面积共7704.77平方米,月租金共计154095.4元;租金每隔三年在原额度基础上每平方米上浮1元。本合同签订后,七个工作日内乙方给甲方20万元押金后方可对租赁房产进行装修,待乙方内部装修完毕,经甲方确认对租赁房屋的主体结构设备和管线无破坏后,退回或抵作租金。租金每6个月支付一次(6个月为一付款期),乙方应于2008年3月5日前支付第一期6个月的租金924572元整。此后,每一付款期的第一个月5日前,乙方应按本合同第六条约定的租金计算办法所计算出的租金额向甲方一次性支付该期的租金。租赁期间,甲乙双方任何一方提出解除合同,须向对方提出书面要求,双方协商一致解除本合同,在达成一致意见前,双方须按本合同履行。甲方有下列情形之一的,乙方有权终止本合同,且甲方应赔偿乙方一切的经济损失,并支付20万元违约金:l、租赁房产出现重大质量暇疵;2、在承租期间,因甲方拒不履行所负义务致使乙方无法经营的。乙方有下列情形之一的,甲方有权终止合同,乙方应赔偿甲方的一切经济损失,并支付20万元违约金,甲方对乙方所租赁房屋进行的装修及有意添附不予赔偿或补偿:1、故意破坏承租房屋或擅自拆改承租房屋主体结构的;2、拖欠租金一个月或拖欠租金累计达15万元;3、在租赁房产内从事违法经营活动的;4、擅自改变租赁房产用途的;5、在承租期间,因乙方拒不履行所负义务而导致甲方无法实现签订本合同目的的。合同第29条约定:鉴于本合同乙方正在筹备酒店管理公司,甲、乙双方同意在乙方公司成立后,由双方签订补充协议,约定由新成立的公司承接乙方的权利与义务。”《房产租赁补充协议》约定:“甲方将其所拥有的位于西影路58号住友大厦综合楼东西十一层及住宅西侧修建的办公楼三层面积约500平方米房屋作为酒店附属用房,月租金7500元。本补充协议内的租金由甲方在乙方所经营酒店中(包括其所连锁酒店在内)消费抵扣。当年未消费完的部分,乙方同意给予甲方半年的延长消费期。本补充协议为房产租赁合同中不可分割的一部分,相关条款均通用于本补充协议”。2008年6月3日被告张琴与第三人王家邦双方又签订租赁西安市西影路58号建筑面积分别为65平方米和440平方米,共计505平方米的餐厅、地下室的《租赁合同》。

    2007年l0月30日,大卫酒店经西安市工商局登记成立,该工商档案中登记的股东为曹欣庆占85%的股份、张进军占5%的股份、被告张琴占10%的股份。曹欣庆为大卫酒店的法定代表人。大卫酒店章程中被告张琴作为股东的签字非张琴所签。大卫酒店成立后,第三人王家邦与被告张琴未就大卫酒店承接王家邦在《房产租赁合同》中的权利与义务事宜签订补充协议。2009年12月8日,西安市公安局碑林分局立案审查大卫酒店虚假出资案件,目前该案正在侦查之中。2007年l2月11日、2008年7月7日,大卫酒店与清水装饰装修工程有限公司分别签订《建筑装饰工程施工协议》、《补充协议》。该两份协议约定大卫酒店装饰工程总造价为8038555.58元。清水装饰装修工程有限公司在协议签订后进驻现场装修,至2009年5月11日退出装修现场。原告华美公司提供清水装饰装修工程有限公司开具的4498842元收款收据。其中,有被告张琴签名的收条及其他票据,金额共计473150元;被告张琴认可收到第三人王家邦及王家邦委托崔凯支付的租金473150元。

    依据被告张琴与王家邦签订的租赁合同约定,王家邦应支付张琴租金1、(主合同租金):2008年3月1日起算租金至2O09年5月13日,月租金标准为154095.4元,共计2218973.72元;2、(办公楼租金):2007年8月16日至2009年5月12日,月租金标准为7500元,共计l56750元;3、(餐厅、地下室租金):2OO9年1月1日至5月12日,月租金标准为2525元,餐厅、地下室共计为11110.04元。上述计算至2009年5月13日的租金合计金额2386833.76元。与张琴认可收到王家邦支付租金473150元相互折抵后,王家邦实际拖欠租金为1913683.76元。

    2OO8年9月8日,张琴向王家邦发出关于催缴房屋租金的函,要求其全额支付租金;同日,大卫酒店授权张进军与张琴协商处理租金事宜。2008年9月11日,大卫酒店向张琴发函,要求被告张琴尽快提供房产证,同时要求就双方如何合作经营酒店尽快协商并签订协议,并要求被告张琴就大卫酒店增加经营范围签订决议并在工商局办理变更登记手续。2009年2月11日,张琴委托律师向王家邦发送律师函,要求王家邦支付租金,该函件由张进军签收。2009年3月3日,大卫酒店向张琴发函,要求张琴就第一期租金已经折抵投资,对其余租金先进行对账。2009年3月27日被告张琴向王家邦发函,以其欠租为由提出解除合同;王家邦于2009年4月5日收到该函件。2009年4月6日张琴再向王家邦发出通知书,限其2OO9年7月1日前付清全部欠款,并称王家邦及大卫酒店在承租其房屋期间的所有装修及已添置的设施、设备均冲抵所欠房屋租金,已进行的装修及添置的设施、设备由张琴处分。2009年4月9日,华美公司对张琴2OO9年4月6日的函件给予回函,要求张琴就租金问题先进行对账、提供房产证、就双方如何合作经营酒店尽快协商并签订协议、就大卫酒店增加酒店经营范围签订决议并在工商局办理变更登记手续。2OO9年5月11日,张琴向王家邦发函要求王家邦于2OO9年5月15日前交回房屋。2009年5月13日,华美公司对张琴2OO9年5月11日的函件回函,回函称张琴违约,并再次要求张琴就租金问题先进行对账、提供房产证、就双方如何合作经营酒店尽快协商并签订协议、就大卫酒店增加酒店经营范围签订决议并在工商局办理变更登记手续。

    原告华美公司称被告张琴于2009年5月12日将大卫酒店赶出装修现场,被告张琴认为是第三人大卫酒店先违约通知解除后其自行退出。西安秦雅管理有限公司(下简称秦雅公司)工商档案记载秦雅公司于2009年4月3日取得营业执照,该公司已经全部接手本案争议的酒店现场,以秦雅商务酒店命名,并已正式开业经营。

    原告华美公司称第三人王家邦签订涉案租赁合同的行为是其作为原告华美公司的董事及股东的职务行为,华美集团是酒店项目的实际权利人、具有主体资格。对此,被告张琴表示与其签订合同的是第三人王家邦,并非原告华美公司,王家邦是否受华美公司委托其不知道,签订租赁合同时王家邦没有将委托书向其出示及送达。第三人王家邦当庭表示,签订合同时其没有向张琴出示过委托书,被告张琴也没有要求其出示委托书。

    原告华美公司就其主张华美公司是酒店项目的实际权利人,具有主体资格提供证据:1、经香港公证的《公司注册证明》。2、中国委托公证人刘大潜证明书。3、香港大卫凯悦国际投资管理顾问有限公司授权委托书。4、广东省中山市公证处(2009)中证内字第4246号公证书。5、西安市雁塔区公证处(2009)西雁证民字第1118号公证书及曹欣庆的函。6、西安市雁塔区公证处(2009)西雁证民字第694号公证书、2OO9年6月1O日、2009年6月15日董事会决议。7、西安市雁塔区公证处(2009)西雁证民字第924号公证书。8、西安市雁塔区公证处(2009)西雁证民字第925号公证书。9、西安市雁塔区公证处(2009)西雁证民字第939号公证书。10、华美集团资源有限公司支付租金证明。11、2007年8月1日会议纪要。12、2007年10月8日《协议书》。13、华美公司投资清单以及票据。14、2OO9年6月28日情况说明。15、财务说明。上述公证书内容均显示:兹证明前面的《证明材料》上王家邦、崔凯、曹欣庆、张进军、邓朝刚等的签名、捺指印属实。上述2009年6月10日董事会决议内容显示,出席董事吴坚雄、王家邦、郑庆林、张进军,决议:1、本公司于2007年投资西安酒店项目,与张琴女士合作经营酒店,为此特将崔凯先生所持本公司5%的股份转让给张进军先生,但至今张进军先生需投入的资金尚未到位。由2009年6月10日起,张进军先生愿意将其持有的本公司5%的股份转让给其他股东。具体转让给哪一位股东,由其他股东协商确定,香港公司注册处注册资料在确定后进行更改。2、授权董事吴坚雄先生为本公司法定代表人,全权代表本公司处理以上事宜并签署有关的法律文书,若需要并盖公司印章。2009年6月15日董事会决议内容显示:出席董事吴坚雄、王家邦、郑庆林,决议事项为:1、同意本公司投资西安酒店项目,出资成立西安大卫酒店管理有限公司(新公司)作为本公司的西北地方分公司。西安大卫酒店管理有限公司是作为开设酒店前期运作的公司,相关时间将更名为西安华美大卫酒店管理有限公司。2、由2007年8月1日起,委任王家邦先生代表本公司出席西安市西影路58号住友大厦的租赁谈判(用作该酒店项目),并负责签署有关租赁文件及相关文件。西安大卫酒店管理有限公司成立后,由西安大卫酒店管理有限公司承接酒店项目的全部权利义务,并与张琴女士就合作经营酒店问题另行签订补充协议。3、同意西安市西影路58号住友大厦第一期租金(约人民币92万元)作为张琴女士对酒店项目的投资(占10%股权),本公司不再向张琴女士支付。4、委任曹欣庆先生作为西安大卫酒店管理有限公司的法人代表,配合办理公司的合法注册登记手续,负责公司申报及营运过程有关对外文件的签署工作。5、有关西安大卫酒店管理有限公司日常经营管理责任由本公司董事会另行决议。2007年8月1日会议纪要内容显示:出席会议的人员崔凯、王家邦、吴坚雄,决议事项:1、该酒店项目预算投资人民币壹仟贰佰万元;2、第一期资金,同意将集团公司属下独资企业:上海振海制服有限公司大楼拆迁赔偿款其中的700万元作为投入西安华美大卫酒店项目;3、第二期资金,由加拿大华美集团投入,金额25万美元;4、第三期资金,由集团新股东资本金投入。

    一审法院认为,本案争议的主要问题是华美公司与张琴之间是否存在涉案租赁合同关系。

    2007年8月15日被告张琴与第三人王家邦签订了《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》,2008年6月3日双方又签订了租赁西安市西影路58#餐厅、地下室的《租赁合同》。原告华美公司主张第三人王家邦签订该租赁合同的行为是其作为原告华美公司的董事及股东的职务行为,虽然王家邦对此主张表示认可,但被告张琴表示王家邦是否受原告华美公司委托其并不知情。因《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》中并没有原告华美公司的印章,且王家邦也当庭表示其签订合同时没有向被告张琴出示过原告华美公司的委托书,故被告张琴辩称王家邦是否受原告华美公司委托其不知情的理由成立。

    关于原告华美公司提交的数份公证书,仅系对各证人的签名及捺指印属实作出的公证,并未对证人陈述内容的其实性作出公证,且各证人与原告华美公司之间具有利害关系,也未出庭接受质询,故对数份公证书中各证人陈述内容的真实性不予采信;原告华美公司提供的董事会决议系公司内部决议,有关西安酒店项目合作事项没有被告张琴的参与,被告张琴并不知晓王家邦是否受原告华美公司的委托,且2009年6月15日的董事会决议系上述《房产租赁合同》签订近2年时作出,其中第3条内容为同意对上述《房产租赁合同》第一期租金约92万元抵作被告张琴入股大卫酒店10%股权的投资,被告张琴对此并不知情,故上述董事会决议不足以认定原告华美公司与被告张琴之间存在任何合同关系。因租金未按期支付,被告张琴向第三人王家邦发函催交租金,并向王家邦发出解除合同的通知书,故原告华美公司主张其系《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》的承租人证据不足;原告华美公司主张其系大卫酒店的实际权利人,大卫酒店的装修投资款系其支付亦证据不足,均不予采纳。

    至于原告华美公司称其与被告张琴之间系合作关系,因《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》中并未约定张琴将王家邦应交付的第一期租金924572元作为其入股王家邦新成立的大卫酒店10%股份的出资款,张琴亦否认其系大卫酒店的股东,且大卫酒店的公司章程及工商档案中张琴的签名及印章并非张琴本人所签章,大卫酒店虚假出资案件已由西安市公安局碑林分局立案侦查。故原告华美公司主张其与被告张琴双方系合作关系的依据不足。

    综上,原告华美公司主张其系《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》的承租人,缺乏事实及法律依据;被告张琴辩称《房产租赁合同》的承租人为王家邦,原告华美公司不是合同当事人,不具备诉讼主体资格的理由成立。根据合同相对性原则,本案所涉租赁关系存在于张琴与王家邦之间,华美公司并非合同当事人,无权就涉案租赁合同向张琴主张权利,其起诉依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项之规定,裁定:驳回原告华美集团资源有限公司之起诉。

    法院二审期间,当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实属实,本院予以确认。

    法院认为,本案的争议焦点为华美公司与张琴之间是否存在租赁合同关系。

    一、涉案的《房产租赁合同》、《房产租赁补充协议》、《租赁合同》系张琴与王家邦所签,并未加盖华美公司的公章或有其法定代表人签字。华美公司主张王家邦签订租赁合同的行为系王家邦作为华美公司的董事及股东的职务行为,张琴表示王家邦是否受华美公司委托其并不知情,王家邦在一审中亦表示其签订合同时没有向张琴出示过华美公司的委托书,故华美公司主张王家邦签订租赁合同的行为系职务行为的上诉理由不能成立。二、关于华美公司主张其与张琴之间系合作关系,因《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》中并未约定张琴将王家邦应交付的第一期租金924572元作为其入股大卫酒店10%股份的出资款,张琴亦否认其系大卫酒店的股东,大卫酒店的公司章程及工商档案中张琴的签名及印章并非张琴本人所签章,西安酒店项目合作事项张琴未进行任何参与,故华美公司主张其与张琴系合作关系的上诉理由不能成立。三、关于上诉人华美公司主张其是大卫酒店的实际投资人和真正权利人的上诉理由,大卫酒店涉嫌虚假出资,已由西安市公安局碑林分局立案侦查;华美公司提交的证据不足以证明大卫酒店的装修款系其支付;在租金未按期支付时,张琴向王家邦发函催交租金,并发出解除合同的通知书,故华美公司主张其是大卫酒店的实际投资人和真正权利人上诉理由不能成立。

    综上,华美公司并非本案租赁合同当事人,不具备诉讼主体资格,一审驳回华美公司的起诉并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定,裁定如下:驳回上诉,维持原裁定。本裁定为终审裁定。

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